Se você é locatário ou locador de um imóvel, provavelmente já se deparou com alguma situação que envolveu a necessidade de fazer algum reparo, reforma ou melhoria na propriedade. Mas você sabe quais são os seus direitos e deveres nesses casos? Você sabe a diferença entre manutenção e benfeitorias? Você sabe quais são os tipos de benfeitorias e quais são indenizáveis ou passíveis de retenção?

Neste artigo, vamos esclarecer essas e outras dúvidas sobre o tema, com base na legislação vigente, especialmente na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), no Código Civil (Lei 10.406/02) e no Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90). Acompanhe!

O que é manutenção e o que é benfeitoria?

Manutenção é o conjunto de reparos ou obras que visam conservar o imóvel ou evitar que se deteriore. Por exemplo, consertar uma goteira, trocar um cano quebrado, pintar uma parede descascada, etc. A manutenção é de responsabilidade do locador, salvo se o dano for causado pelo locatário ou se houver disposição em contrário no contrato.

Benfeitoria é qualquer tipo de obra ou despesa efetuada na coisa para conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la. As benfeitorias podem ser classificadas em três tipos, de acordo com o artigo 96 do Código Civil:

• Benfeitorias necessárias: são aquelas que visam conservar o imóvel ou evitar que se deteriore. Por exemplo, consertar o telhado, reforçar a estrutura, instalar um sistema de segurança, etc. As benfeitorias necessárias são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, desde que autorizadas pelo locador.
• Benfeitorias úteis: são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. Por exemplo, construir uma garagem, ampliar um cômodo, instalar uma rede de internet, etc. As benfeitorias úteis também são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, desde que autorizadas pelo locador.
• Benfeitorias voluptuárias: são aquelas que não aumentam o uso do imóvel, mas servem apenas para embelezá-lo ou satisfazer o gosto do locatário. Por exemplo, decorar o jardim, pintar as paredes com cores diferentes, instalar uma piscina, etc. As benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis nem permitem o exercício do direito de retenção, salvo se houver acordo entre as partes.

Manutenção necessária e benfeitorias necessárias são conceitos semelhantes, mas não idênticos. Ambas se referem a obras que visam conservar o imóvel ou evitar que se deteriore, porém a manutenção necessária é um dever do locador, enquanto as benfeitorias necessárias são um direito do locatário. A diferença é que a manutenção necessária é um dever do locador, ou seja, ele é o responsável por realizar e arcar com os custos dessas obras, conforme o artigo 22 da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91). Já as benfeitorias necessárias são um direito do locatário, ou seja, ele pode realizar e pedir o reembolso dessas obras, desde que tenha a autorização prévia e por escrito do locador, ou que elas sejam urgentes e indispensáveis, conforme o artigo 35 da mesma lei.

A distinção entre manutenção necessária e benfeitorias necessárias é importante para definir os direitos e deveres do locador e do locatário em relação à conservação e melhoria do imóvel. O locador deve entregar o imóvel em perfeito estado de uso e funcionamento, e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. O locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, e comunicar ao locador qualquer dano ou defeito que necessite de reparação. O locatário também tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias que fizer no imóvel, e pode exercer o direito de retenção até ser ressarcido, salvo se houver disposição contratual em contrário.

Quais são os direitos e deveres do locador e do locatário em relação à manutenção e às benfeitorias?

Os direitos e deveres do locador e do locatário em relação à manutenção e às benfeitorias estão previstos na Lei do Inquilinato, no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor. Vejamos alguns deles:

Direitos e deveres do locador

O locador tem o dever de entregar o imóvel alugado em perfeito estado de conservação e funcionamento, garantir o uso pacífico do imóvel pelo locatário, manter a forma e o destino do imóvel durante a locação, responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, fornecer recibo detalhado do pagamento do aluguel e dos encargos, pagar os impostos e taxas que incidam sobre o imóvel, salvo disposição em contrário no contrato, pagar as despesas extraordinárias de condomínio, que não sejam gastos rotineiros de manutenção do edifício, conforme o artigo 22 da Lei do Inquilinato.

O locador tem o direito de receber o imóvel nas mesmas condições que o entregou ao locatário, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, conforme o artigo 23 da Lei do Inquilinato. O locador também tem o direito de exigir do locatário a imediata reparação dos danos causados ao imóvel ou às suas instalações, bem como de cobrar as multas ou penalidades previstas no contrato em caso de infração às suas cláusulas, conforme os artigos 23 e 27 da Lei do Inquilinato.

Direitos e deveres do locatário

O locatário tem o dever de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos, não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador, permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos, pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz, gás, água e esgoto, pagar as despesas ordinárias de condomínio, que sejam gastos rotineiros de manutenção do edifício, conforme o artigo 23 da Lei do Inquilinato.

O locatário tem o direito de ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis que fizer no imóvel, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como pelas úteis, desde que autorizadas, e de exercer o direito de retenção por elas, salvo expressa disposição contratual em contrário, conforme o artigo 35 da Lei do Inquilinato. O locatário também tem o direito de retirar as benfeitorias voluptuárias que fizer no imóvel, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel, salvo se houver acordo entre as partes, conforme o artigo 37 da Lei do Inquilinato.

Como evitar conflitos e garantir uma boa relação entre locador e locatário?

Para evitar conflitos e garantir uma boa relação entre locador e locatário, é importante que ambos estejam cientes dos seus direitos e deveres, que respeitem as normas legais e contratuais, que mantenham uma comunicação clara e transparente, que busquem soluções amigáveis e consensuais para os eventuais problemas, que evitem abusos ou excessos, que preservem o imóvel e o seu uso adequado, que cumpram com as suas obrigações financeiras e que recorram à mediação ou à arbitragem em caso de impasse.

A mediação é um método de resolução de conflitos que envolve a participação de um terceiro imparcial, chamado de mediador, que auxilia as partes a dialogarem e a encontrarem uma solução satisfatória para ambos, sem impor uma decisão. A mediação pode ser realizada por meio de câmaras privadas ou públicas, do domicilio do imóvel ou de outra região. 

A arbitragem é outro método de resolução de conflitos que envolve a participação de um terceiro imparcial, chamado de árbitro, que decide a controvérsia de forma definitiva e vinculante, sem a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário. A arbitragem pode ser escolhida pelas partes mediante uma cláusula compromissória no contrato de locação ou um compromisso arbitral posterior ao surgimento do conflito.

Conclusão

Neste artigo, vimos o que é manutenção e o que é benfeitoria, quais são os tipos de benfeitorias e quais são indenizáveis ou passíveis de retenção, quais são os direitos e deveres do locador e do locatário em relação à manutenção e às benfeitorias e como evitar conflitos e garantir uma boa relação entre locador e locatário. Esperamos que este artigo tenha sido útil para você. Se você quiser saber mais sobre o contrato de locação de imóvel, você pode nos contatar pelo WhatsApp ou enviar a sua dúvida pelas nossas redes sociais clicando abaixo.